Entiende las Hipotecas

Una hipoteca tiene tres partes: un pago inicial, pagos mensuales y cuotas.

• El pago mensual es la cantidad necesaria para terminar de pagar la hipoteca durante la duración del préstamo e incluye un pago sobre el capital así como intereses. A menudo se incluyen los impuestos prediales y otras cuotas en la factura mensual.


• Las tarifas son diferentes costos que tienes que pagar al principio para obtener el préstamo.


• El pago inicial (o enganche) es la cantidad inicial que pagas para amarrar la hipoteca. Entre más grande sea tu pago inicial, mejor será el acuerdo financiero. Obtienes una taza de interés más baja para la hipoteca, pagas menos cuotas y ganas equidad en tu casa rápidamente.

¿Tienes muchas preguntas acerca de las hipotecas? Consulta las respuestas de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor a las preguntas frecuentes.

Tipos de Hipotecas

Existen dos tipos principales de hipotecas: un plan convencional, garantizado por un prestamista privado o una institución bancaria y un préstamo respaldado por el gobierno. Dentro de estas categorías las siguientes opciones de pago menos comunes pueden estar disponibles:

• Hipotecas con bienes colaterales: en estas hipotecas puedes usar bienes como acciones, bonos y otras propiedades como colateral en tu préstamo. Esto elimina la necesidad de un pago inicial y también evita la necesidad de un seguro de hipoteca privado (PMI por sus siglas en inglés.


• Programas de ayuda hipotecaria: hay programas que te ayudan a obtener y financiar una hipoteca. Chequea con tu banco, la oficina de desarrollo de la ciudad, o un agente de bienes raíces experto para obtener más información.

La mayoría de las hipotecas respaldadas por el gobierno son de uno de tres tipos:

• Préstamos de la Administración de Veteranos (Veterans Administration, VA): el Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. ofrece beneficios para préstamos a los veteranos que sirvieron en las fuerzas armadas en servicio activo durante tiempos de conflicto (siempre y cuando no fueron separados deshonrosamente). El primer paso para recibir un préstamo VA es obtener un certificado de elegibilidad y luego mandarlo con tus papeles de separación más recientes a un centro de elegibilidad del VA.


• Préstamos de la Administración Federal para la Vivienda (FHA): la FHA se creó para ayudar a la gente a obtener vivienda asequible. En realidad, una institución prestamista, tal como un banco, es quien otorga los préstamos FHA pero el gobierno federal asegura el préstamo. A menudo es el préstamo menos costoso que los no-veteranos pueden obtener.


• Préstamos del Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA): los préstamos USDA, respaldados por el Departamento de Agricultura de los EE. UU., son para personas que compran propiedad rural y que no tienen “vivienda decente, segura y sanitaria”, que no pueden obtener un préstamo hipotecario de fuentes tradicionales y que tienen ingresos ajustados iguales a o por debajo del límite de bajos ingresos en el área en donde viven.

Después de que hayas seleccionado tu préstamo, tienes que decidir si prefieres una tasa fija o una tasa ajustable. Tu elección determina el interés que te van a cargar.

Tasa Fija

Una hipoteca de tasa fija resulta en un pago mensual que es el mismo a lo largo de la duración del préstamo. Cuando firmas los papeles del préstamo, estás de acuerdo en una tasa de interés y esa tasa no cambia. Este es el mejor tipo de préstamos si las tasas son bajas cuando obtienes una hipoteca.

Tasa Ajustable 

Una hipoteca de tasa ajustable permite que la tasa de interés varíe con las tasas de interés imperantes. Si las tasas suben, también lo hace la tasa de tu hipoteca y tu pago mensual. Te podrías meter en problemas si las tasas aumentan mucho. Si las tasas bajan, el interés en tu hipoteca baja al igual que tu pago mensual. Por lo general es más seguro quedarse con un préstamo de tasa fija para resguardad contra aumentos en las tasas de interés. Si las tasas bajan, trata de refinanciar tu hipoteca para aprovecharte de las tasas bajas.

Préstamos Conformes y No Conformes 

La cantidad del préstamo afecta a la tasa de interés. El tamaño del préstamo se divide en dos categorías principales: conformes y no conformes. Los préstamos conformes satisfacen las directrices establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, asociaciones de hipotecas patrocinadas por el gobierno. Los préstamos no conformes incluyen aquellos ofrecidos a personas con bajo crédito, deudas altas o bancarrotas recientes. Si quieres mantenerte dentro de los límites de préstamos conformes para así obtener una tasa de interés más baja, debes recortar tu búsqueda de casa a propiedades por debajo del límite de préstamo en tu área. Si deseas una casa cuyo precio está por arriba de ese límite, aún puedes calificar para un préstamo conforme si das un pago de enganche suficiente para hacer que la cantidad del préstamo este por debajo del límite.

Puntos Hipotecarios 

Puedes reducir la tasa de interés de tu hipoteca por medio del pago de cuotas iniciales, llamadas puntos hipotecarios, y en consecuencia reducir tus pagos mensuales. Un punto equivale a 1 por ciento del costo de tu hipoteca y la compra de un punto por lo general reduce la tasa de interés en un 0.125 por ciento. De esta forma, a la compra de puntos se le llama “comprando la tasa”. Si la compra es para tu residencia principal (o primaria) los puntos también se pueden deducir de tus impuestos. Si planeas vivir en tu casa al menos por una década, los puntos pueden ser una buena opción. Por otro lado, la compra de puntos es más costoso que el haber pagado una tasa de interés más alta si planeas vender la propiedad unos cuantos años después.

Estimado en Buena Fe 

Dentro de tres días después de haber recibido tu solicitud para el préstamo, el proveedor de hipotecas está obligado a darte un estimado en buena fe (GFE por sus siglas en inglés) que da una idea general de todos los costos, cuotas y términos asociados con el préstamo. Tu GFE incluye también un estimado del total que debes esperar pagar cuando cierres las transacciones. Un GFE te ayuda a comparar ofertas de préstamo de diferentes prestamistas; no es un contrato vinculante por lo que si decides no aceptar el préstamo no tienes que pagar ninguna de las cuotas enumeradas. Si se te niega el préstamo, entonces no se te garantiza un GFE, pero tienes el derecho a pedir y recibir las razones específicas por las cuales se te negó el préstamo.

Tasa Garantizada 

La tasa de interés que te cotizan cuando haces tu solicitud puede haber cambiado cuando llega la hora de firmar los papeles. Si quieres evitar cualquier sorpresa, puedes pagar por una tasa garantizada, que obliga al prestamista a darte la tasa cotizada originalmente. Esta garantía de una tasa de interés fija solo es posible si el préstamo se cierra en un período específico de tiempo, por lo general de 30 a 60 días. Entre más tiempo mantengas la garantía después de 60 días, más te va a costar. Las tasas garantizadas vienen en varias formas, un porcentaje de la cantidad de la hipoteca, una cuota inicial, o simplemente reflejada en la tasa de interés. Puedes fijar la tasa cuando veas una que quieres, cuando solicitas inicialmente o después durante el proceso. Las tasas garantizadas típicamente evitan que las tasas de interés aumenten, pero también evitan que bajen. Puedes buscar préstamos que ofrezcan “tasas flotantes a la baja” en las cuales la tasa puede bajar con el mercado, pero no aumentar. Fijar las tasas de interés es buena idea si un aumento inesperado en las tasas de interés hacen que tu hipoteca se ponga fuera de tu alcance.

Seguro Hipotecario Privado 

Si la cantidad inicial de enganche en la compra de tu casa es menor del 20 por ciento, es probable que el prestamista te obligue a comprar un seguro hipotecario privado (PMI por sus siglas en inglés), ya que está aceptando una cantidad menor de enganche hacia la compra. El PMI protege la responsabilidad del prestamista si no pagas, lo cual les permite ofrecer hipotecas a alguien con pagos por enganche menores. El costo del PMI se basa en el tamaño del préstamo que solicitas, tu enganche y tu puntaje de crédito.

Por ejemplo, si das 5 porciento de enganche, el PMI puede cubrir el 15 por ciento adicional. Si dejas de hacer pagos en tu hipoteca, el PMI activa la póliza de pagos y también los procedimientos de un juicio hipotecario, para que el prestamista re-tome posesión de la casa y la venda en un intento de recuperar el balance de lo que se debe.

Por lo general, el PMI se puede cancelar una vez que el balance sobre el capital de la hipoteca baje del 80 por ciento del valor menor entre el tasado original o el actual de tu casa. El PMI también puede terminar si alcanzas el punto medio de tus pagos, por ejemplo, si tomas un préstamo por 30 años y completas 15 años de pagos.